DUYGU ERDOĞAN - Konut sitelerinin genel kurulları genellikle ocak ayında toplanıyor. Bu toplantılarda gündemin en önemli başlığı ise konut aidatları oluyor. Özellikle asgari ücret zam oranını bekleyen aidat artışı döneminde genel kurullara katılarak, olası mağduriyetlerin önüne geçilmesi mümkün olabilir. Konut aidatlarının zam dönemi öncesinde haklar ve aidat kapsamına dair sorulara Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz yanıt verdi...

Genellikle asgari ücret zammı ardından ocak ayından şubata kadar konut sitelerinde düzenlenen genel kurullarda en önemli gündem başlığı aidat artış oranları oluyor. Başta İstanbul olmak üzere ‘fahiş artışlarla’ gündeme gelen aidat zamlarına müdahale edebilmek için kat maliklerinin dikkat etmesi gereken çeşitli konular var.Vatandaşlar, genel kurullarda alınacak kararlara aktif şekilde katılmak için yönetimlerin oluşturduğu gündemi inceleyerek, harcama kalemleri ve aidat artış oranının gerçeğe uygunluğunu denetleyebilir.

Yeni yıl işletme bütçelerinin onaylanacağı toplantılarda, sakinlerin özellikle gelir-gider bütçeleri üzerinde görüş beyan etmesi önemli. Piyasa koşullar, harcama oranlarıyla uyumsuz fahiş artışlar konusunda çeşitli haklar var…

Aidat ödemek durumunda olan kat maliki hangi harcamalara itiraz edebilir?

1- Burada kat malikleri yasada yer alan zorunlu olmayan ve çok masraflı/lüks harcamalara itiraz edebilirler, bu itirazları kapsamında aidat makbuzu gelirse bu kısmını ödemeyebilirler ve yine icra takibi yapılırsa buna itiraz ederek bu kalemlerin lükse ve çok masraflı olduğu iddiasında bulunabilirler. Örneğin bir sitede o sırada hiç olmayan bir bebek bakım odası yapılması buraya personel alımı, sarf malzemeleri alınması kararı alınmış ise o sitede bebeği, küçük çocuğu olmayan ve bu hizmeti almak istemeyenler burası için yapılan harcamaya katlanmak zorunda değillerdir.

2- Kat malikleri genel kurulunda bir hizmet konusu ile ilgili bir karar alınmış ancak alınan kararla ilgili gerekli piyasa araştırması yapılmadan, yeterli teklif toplanmadan fahiş hatta usulsüz bir hizmet alımı ile aidat ödenmesi talebine kat malikleri itiraz edebileceklerdir. Örneğin binanın mantolaması konusunda karar alınmış ancak piyasa ortalaması 100 birim rakama yapılacak işle ilgili 400-500 birim bir fiyatla anlaşma yapılmış ise buna itiraz edilebilecektir.

3 sorunun cevabı merak ediliyor

1-Sitelerin genel kurul sürecinde vatandaşlar katılım göstererek aidat artışı gibi gündemler konusunda neler yapabilir, hangi hakları var?

Maliklerin genel kurullara katılma hakları vardır, yine kiracılarda kendi bağımsız bölüm malikleri adına yetki belgesi alarak kiraladığı dairenin maliki adına genel kurullara katılabilirler.Sitelerde genel kurul öncesinde mevcut yönetimin yapmış olduğu harcamalarla ilgili mali raporun tüm kat maliklerine sunması zorunludur. Hiçbir yönetim veya yönetim kurulu genel kuruldan yetki almadan bir bütçe belirleyemez, herhangi bir şekilde bir aidat artışını yönetim veya kurulu kararı ile yapamaz. Genel kurulda belirlenmeyen aidat artışları ile ilgili kat malikleri her zaman itiraz edebilir ve dava açabilirler.

Genel kurulda belirlenen aidat artışları konusunda ise genel kurula katılan kat maliki itirazlarını tutanağa yazmalı bu konuda eğer yönetim herhangi bir şekilde tutanağa bunun yazılmasını engelliyor ise bu durumu mutlaka belgelemelidir. İtirazını yazan malikin dava açma süresi 1 aydır, genel kurula katılmayan kat malikleri açısından da kararı öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve her halükarda genel kuruldan itibaren 6 ay içerisinde dava açmaları zorunludur.

2-İtiraz süreçleri nasıl ilerler?

Kat maliklerinin aidatlara ilgili alınmış kararlara her itirazının yasal anlamda bir karşılığı olduğunu söylemek zordur. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu veya o sitenin yönetim planında kanuna açıkça aykırı olmayan hallerde aidat toplama şekli ve ne şekilde bağımsız bölümlerden tahsil edileceği bellidir. Bu noktada bir kat maliki “bana bu aidat çok yüksek geliyor veya şu kalemlerin hizmet olarak sitede alınmasını istemiyorum” itirazını elbette yapabilir ancak genel kurullarda salt çoğunluk ile alınan bütçe/işletme projesi onay kararları sonrasında buna yapmış olduğu itirazın aslında çok da geriye dönmesi veya dava açarsa bunu iptal ettirmesi mümkün gözükmemektedir.

3-Hangi giderler kiracının sorumluluğunda değildir?

Kiracı ve mal sahipleri arasındaki en temel tartışmalardan birisi olan aidat gider kalemlerinde kimin hangi gideri ödeyeceği konusunda en temel kavram “kullanım kaynaklı giderlerin kiracı, demirbaş ve taşınmazın kendisine ait giderlerin ise mal sahibi” tarafından ödenmesidir. Buna göre; apartman/site tüm görevli maaşları, sigorta primleri, asansör gibi her türlü demirbaş yıllık periyodik bakım-onarım giderleri, ortak aydınlatma, su vb giderler, ortak alan kullanım harcamaları (havuz, sosyal tesis vb gibi) yönetim giderleri, çevre temizlik vergisi gibi vergiler bizzat kiracı tarafından ödenmek zorunda olan giderlerdir. Ancak binanın güçlendirilmesi, boyanması, asansörün değiştirilmesi veya esaslı bakımı, personel kıdem-ihbar tazminatı alacakları, emlak vergisi gibi kalemler ise mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu giderlerdir.

Dikkat, imza alınsa bile geçersiz!

Kiracı sorumluluğunda olmayan giderler için kira sözleşmesine ekleme yapılıp imza alınabilir mi?

? Borçlar Kanunumuz kira sözleşmeleri hükümlerine göre kiracı aleyhine düzenleme yasağı vardır. Bu kapsamda kanunda kiracı sorumluluğunda olmayan giderler asla kiracı tarafından ödenir şeklinde sözleşme hükmü altına alınamaz, bu şekilde yazılan şartlar geçersizdir. Örneğin “emlak vergisini kiracı ödeyecektir” şeklindeki bir kira sözleşmesi hüküm kesin olarak geçersizdir.

Meclis gündemine geldi

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı fahiş artışlarla gündeme gelen aidatlar için site yönetimlerinei sıkı denetim altına alacak. Bununla ilgili yasa çalışması Meclis gündemine getirildi. Bütçe görüşmelerinde konuyla ilgili açıklama yapan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, “Site Yönetim Yasası, vatandaşımızın cebini ilgilendiren bu düzenlemeyle; herkesin şikayet ettiği haksız ve keyfi aidat artışlarını tamamen durduracağız. Site yönetim sektörünü, 7/24 esasıyla takip edeceğiz. Her yönetimi, yılda en az bir kez denetleyeceğiz. Yanlış uygulama yapanlara her türlü yaptırımı, milletimiz adına uygulayacağız” dedi.



Kaynak ; Milliyet